Верховна Рада у ніч з 30 на 31 березня 2020 року проголосувала за прийняття закону про вільний обіг земель сільськогосподарського призначення.
Які інвестиційні позиції ухвалили нардепи:
1) Землю сільгосппризначення можна буде легально продавати тільки з 31 липня 2021 року (на відміну від попередньо зазначеної дати – жовтень 2020 року).
2) З червня 2021 року скасовується дія мораторію на продаж аграрної землі.
3) Купувати с/г землі зможуть тільки резиденти України (громадяни та юридичні особи зі 100% українським капіталом, держава, територіальні громади).
4) Банки можуть бути власниками, тільки якщо земля дісталася їм у якості застави (це є досить цікавим, оскільки банкам вдасться збільшити свій земельний портфель, який може бути досить дохідним у часі). Але такі ділянки фінустанови повинні продати протягом двох років після отримання права власності на земельних торгах.
5) Іноземці зможуть купувати українську землю тільки після референдуму. Їм заборонено купувати землю, що розташована ближче 50 км від державного кордону України, попри результати референдуму.
6) До 1 січня 2024 року купувати землю зможуть тільки фізособи та з розрахунку не більше ніж 100 га в одні руки. Потім ліміт піднімуть до 10 000 га, а купувати землю отримають право ще і юрособи.
7) Не зможуть купувати з 2023 року українську землю компанії, власниками яких є громадяни країни-агресора – Росії, що входять до терористичних організацій. Також заборона поширюється на компанії, які перебувають у власності іноземних держав або офшорів чи бенефіціара, яких неможливо встановити. Купити українську сільгоспземлю також не зможуть юрособи з країн, що не співпрацюють у сфері протидії відмиванню доходів, одержаних злочинним шляхом, та компанії під санкціями.
8) Передбачене переважне право орендаря на купівлю. Орендарі, які працюють на землі та мають право користування не пізніше ніж з 2010 року, можуть викупити землю з розстрочкою до 10 років за ціною нормативної грошової оцінки таких ділянок і без проведення земельних торгів. Право власності покупець отримує після першого платежу. Орендар має можливість передати переважне право на придбання ділянки іншій особі, але про це повинен бути письмово повідомлений власник.
9) Мінімальна ціна – не менше нормативної грошової оцінки. Така норма діятиме до 1 січня 2030 року, тому правильна нормативна оцінка вплине на вартість землі в майбутньому.
10) У перші два роки діятиме заборона на продаж державної землі. Вільний обіг землі стосуватиметься лише ділянок, які належать пайовикам.
11) Розрахунок за купівлю ділянок проходитиме тільки в безготівковій формі.
Простіше кажучи, великого економічного ефекту від запуску ринку в такому форматі економіка країни не отримає. Однак користь від закону все ж таки є – схоже, на нього згодний МВФ.
Великий плюс і в тому, що банки з середини майбутнього року зможуть почати кредитування фермерів під заставу землі. Та й сам факт зняття тотального мораторію – дуже позитивний сигнал.
Досить цікавий аналіз по суміжних законопроєктах зробив ресурс «Економічна правда». У виданні вказано, що «передбачені кроки зі створення Фонду гарантування кредитів для малих виробників, які повинні були покращити доступ малих виробників до кредитування, у тому числі для купівлі аграрної землі. Відповідний законопроєкт був зареєстрований у Верховній Раді у лютому, але незабаром його відкликали».
Під питанням консолідація землі
Практики вважають, що можливість передавання орендарем переважного права викупу землі іншим особам може призвести до появи певних схем концентрації землі.
«Якщо холдинг не бажає викупити пай, то таке переважне право буде передаватися (продаватися) спекулятивним інвесторам для подальшого перепродажу. Імовірніше, орендарі матимуть попередні угоди зі спекулятивними інвесторами і стануть фактичними продавцями паїв», — зазначає економіст Денис Нізалов виданню «Економічна правда».
У законі, ухваленому Радою, немає обмежень щодо концентрації землі в одних руках на рівні області та ОТГ. Водночас існує ймовірність, що одна особа зможе викупити всі землі в межах однієї ОТГ і це здатне зробити громаду залежною від однієї компанії або особи.
Нагадаємо: 27 березня Володимир Зеленський повідомив, що Україна домовилася з МВФ про збільшення програми до 10 млрд доларів. Президент зазначив, що без отримання допомоги від міжнародних партнерів країні загрожує падіння економіки та дефолт. Умовою надання допомоги від Фонду є прийняття закону про банки (так званий «Антиколомойський») і закону про землю. Після виконання вимог МВФ Україна зможе отримати перший швидкий транш протягом 2-х тижнів у розмірі близько 2 млрд доларів.
Резюме від «Фрідом Фінанс Україна»
Внесення досить великої кількості правок до законопроєкту про вільний обіг с/г земель призвело до консервативного з інвестиційної позиції закону. Час, зазначений у прийнятому законі, відтерміновує інвестування в земельні ділянки аграрного призначення. З одного боку, це є позитивним, оскільки сьогоднішня «коронавірусна криза» та спад економіки у 2020 році однаково не дасть можливості запустити ринок, який принесе ефект, що покращить бізнес-складову та сплату податків. З іншого боку – це ризик того, що за цей період відбудеться досить багато «схематозних» купівель чи переоформлення земель, щоб не підпасти під норми ухваленого законопроєкту.
З точки зору приватного інвестора такий закон не дасть відчутного фінансового результату, за винятком інвестицій у кваліфікаційні венчурні фонди, які чітко розуміють, як можна заробити на агробізнесі в часи глобальної економічної кризи. Водночас, якщо ви плануєте стати невеликим фермером, то можна скористатися нормами цього закону і запустити малий чи середній бізнес сільськогосподарського призначення. Проте варто впевнитися, що Фонд кредитування земель буде запущений і якісно виконуватиме свою роль.
Тому не панікуємо – землі залишаться у населення, а фізичні особи зможуть заробити на земельному активі.
Матеріал підготував аналітик з інвестицій ТОВ "ФРІДОМ ФІНАНС УКРАЇНА",
Степан Джус
