Цели инвестиций в недвижимость
Каждому инвестору предстоит ответить на вопрос: какую основную цель он преследует, собираясь вложить деньги в недвижимость? От этого зависит стратегия инвестирования, выбор объекта, время, на которое вкладываются финансы, а также риски, доходность и окупаемость проекта.
Исследования показывают: конкретные цели ставят не более 20% потенциальных инвесторов. Это объясняет, почему капиталовложения часто не оправдывают ожиданий. Убедитесь, что:
· Вы понимаете - какие ресурсы понадобятся.
· У вас достаточно финансовых возможностей на осуществление задуманного.
· У вас достаточно времени для достижения цели.
· Вы понимаете - какие препятствия могут возникнуть, и знаете, как с ними справиться.
Выбрав в качестве актива недвижимость, можно:
· сохранить деньги от инфляции;
· экономить на арендных платежах. Вместо того чтобы снимать комнату, можно оформить ипотеку и стать собственником. Эта идея подойдет тем, кто не знает, как начать инвестировать в недвижимость с нуля, не имея стартового капитала;
· обеспечить пассивный доход от сдачи недвижимости в аренду;
· получить прибыль за счет перепродажи объекта.
Вложить деньги в зарубежную недвижимость можно для того, чтобы получить взамен экономическое гражданство. Такую возможность предлагают Кипр, Мальта, государства Карибского бассейна. В этом случае речь идет о вложениях, измеряющихся в сотнях тысячах долларов. Подобные инвестиции требуют грамотного юридического сопровождения: инвестору приходится сотрудничать со специализированными компаниями.
Готов сделать инвестиции в недвижимость — с чего начать?
Начинающему инвестору предстоит разобраться:
· 1. Какие есть виды инвестиций?
· 2. На какую прибыль и в какие сроки можно рассчитывать?
· 3. Какие бывают объекты и как их выбирать?
· 4. Какие есть законные схемы финансирования (собственные средства, кредит, путем покупки целевых облигаций, внесения депозита при покупке жилья в новостройках т. Д.)?
· 5. Какие риски важно учесть перед капиталовложением?
Виды инвестиций в недвижимость
Перед тем как начать инвестировать в недвижимость, сравните доступные варианты капиталовложений:
1. Вложение капитала в жилые или коммерческие сооружения. Жилая недвижимость обычно требует меньших затрат, поэтому ее выбирает большинство начинающих инвесторов. Более сложный и зачастую более дорогостоящий вариант — вложения в нежилые объекты, такие как офисы, торговые, складские, гостиничные комплексы и другие локации.
2. Виды инвестиций в недвижимость различают в зависимости от того, на каком этапе готовности находится объект в момент сделки. Это может быть покупка полностью готового помещения, или капиталовложения в строительство. Сделав такой выбор, можно рассчитывать на высокие доходы, однако и риски при финансировании незаконченных проектов выше.
Самый простой вариант — покупка готовой жилой недвижимости. Имея дело с объектом, который строится (особенно на начальных этапах стройки, например на этапе рытья котлована), нужно быть готовым к таким рискам:
· замораживание строительства;
· проблемы с запуском сооружения в эксплуатацию;
· проблемы с подключением постройки к муниципальным системам коммуникаций.
Покупка коммерческой недвижимости сопряжена с большими суммами инвестиций и дополнительными расходами, связанными с содержанием объектов. Вложив деньги в торговые площади, вы, скорее всего, вынуждены будете постоянно заниматься собственностью, чтобы контролировать арендаторов и состояние помещения.
Сроки инвестирования
Используя недвижимость как инструмент инвестиций, настройтесь на долгосрочную перспективу. Вернуть вложения в среднем можно через 7–12 лет после покупки.
· Представим, что вы купили готовую квартиру стоимостью $30 тыс. для сдачи в аренду. Съемщик каждый месяц платит $200. Вернуть вложенную сумму удастся через 12,5 лет. Поскольку размер арендной платы постоянно меняется, реальный срок окупаемости может быть другим. Нужно учитывать и сопутствующие расходы — на налоговые платежи, ремонтные работы.
· Второй вариант: вы покупаете квартиру в новостройке за $120 тыс., дополнительно вкладываете в ремонт $30 тыс. и сдаете ее арендаторам за $1300. Расчетный срок окупаемости — менее 10 лет, после чего объект начнет приносить прибыль.
Примерно так же обстоят дела с коммерческой недвижимостью. По большинству сделок на рынке недвижимости сроки окупаемости в среднем составляют 7–10 лет, однако это — не статичная величина, поскольку на нее влияет множество факторов. Стоимость аренды может значительно увеличиться или снизиться, и тогда цифра будет совсем другой.
· Быстрее вернуть вложения и получить прибыль можно в тех случаях, когда объект приобретается с целью перепродажи (спекулятивная инвестиция). Например, инвесторы, имеющие на руках свободные деньги, покупают недвижимость на стадии строительства и в дальнейшем перепродают ее уже в готовом состоянии — с ремонтом и т. д. В таком случае срок окупаемости уменьшается до 1–5 лет, а прирост капитала может достигать 10–50%. Доходность зависит от типа недвижимости, ситуации на рынке, макроэкономических, региональных и других факторов.
Тем, хочет научиться объективно оценивать перспективы вложений в недвижимость, поможет формула Роберта Шиллера. Нобелевский лауреат по экономике предлагает достаточно простой способ оценки: перед покупкой рассчитайте средний показатель соотношения цены жилья или другого объекта к сумме годовой аренды. Для этого изучите ценовые предложения на рынке и разделите запрошенную стоимость недвижимости на предполагаемую сумму дохода за год. Примерный расчет:
· Жилье стоит $25 тыс. Предполагаемый доход от аренды — $150 в месяц, или $1800 за 12 месяцев. В данном случае соотношение стоимости к доходу = 13,9 (25 000 : 1800). По формуле Шиллера, все, что входит в диапазон 10–15, считается адекватной оценкой недвижимости. Если соотношение менее 10, можно предположить, что недвижимость недооценена, — такой вариант наиболее перспективен для инвестиций. Если же расчетный показатель > 15, объект, напротив, переоценен и покупать его, скорее всего, не выгодно.
Это довольно грубый расчет, который не учитывает инфляцию, спрос и конкуренцию на рынке. Однако формула вполне пригодна для базисной оценки.
Когда лучше вкладывать деньги
Однозначного ответа, когда лучше всего покупать недвижимость, нет.
С одной стороны, в период предновогодних праздников и летних отпусков отмечается некоторое снижение активности на рынке. Поэтому есть шанс приобрести интересный объект по выгодной цене. С другой стороны, множество других факторов, такие как экономическая и политическая обстановка, а также региональные особенности оказывают существенное влияние на спрос и предложение.
По статистике риэлторов, максимально высокие цены недвижимости обычно фиксируются в апреле-октябре. Но и в это время можно приобрести объект по привлекательной стоимости, поскольку собственники иногда реализуют активы в срочном порядке. Старайтесь регулярно мониторить ситуацию и учитывайте особенности разных типов недвижимости. Например, в новостройках в декабре часто предлагают праздничные скидки 10 - 15%.
Стратегии инвестирования в недвижимость
Существует большое количество вариантов инвестирования для разных типов недвижимости. Например, те, кто заинтересовался объектами на вторичном рынке, могут:
1) купить жилье в хорошем состоянии и сразу сдавать его в аренду;
2) купить квартиру, требующую ремонта. После приведения жилья в порядок можно: а) сдавать квадратные метры в аренду по более высокой цене, б) перепродать объект и сразу получить доход. Прибыль во втором случае может достигать 10–50%, однако инвестор должен уметь давать грамотную оценку недвижимости и иметь определенные навыки в сфере ремонта и строительства. Не исключены ситуации, когда затраты на ремонт в общем итоге не окупятся;
3) купить большую квартиру и сделать из нее две квартиры-студии для последующей сдачи в аренду. Можно, наоборот, купить две квартиры и сделать из них одну большую, более комфортабельную — для сдачи внаем или перепродажи.
Второй и третий варианты позволяют получить больший доход, однако ремонтные работы займут некоторое время, плюс придется дополнительно инвестировать деньги. Это затраты на сам ремонт и расходы, связанные с оформлением перепланировки. Предложенные стратегии актуальны и для коммерческих объектов, и для новостроек. Один из способов увеличения ценности коммерческих объектов — перевод их в жилой фонд и обустройство помещений в стиле лофт.
Те, кто выбирает недвижимость на первичном рынке, могут сделать вклад на любом этапе строительства. Чем раньше вложены деньги (чем меньше построено на момент вложения инвестиций), тем на большую прибыль можно рассчитывать. Как и в случае с вторичной недвижимостью, инвестор, купивший квадратные метры в строящемся объекте, может в дальнейшем использовать эту недвижимость для сдачи в аренду и перепродажи. Причем перепродать квартиру можно также на любом этапе стройки. Один из вариантов — покупка квартиры на начальном этапе строительства за кредитные средства и дальнейшая ее перепродажа после введения здания в эксплуатацию. Такая сделка при благоприятных условиях на рынке может принести хорошую доходность — от 35% и выше.
Плюсы и минусы инвестиций в недвижимость
Все типы вкладов имеют свои преимущества, недостатки и особенности. Недвижимость хороша тем, что может обеспечить на протяжении длительного времени (как минимум десятилетий) стабильный доход в виде арендной платы. При этом стоимость самого актива в средне- и долгосрочной перспективах увеличивается. Собственник может улучшать состояние объекта и повышать его ликвидность. По сравнению с недвижимостью, ценные бумаги — более рискованный вариант вложений: риск снижения стоимости до нуля в случае с недвижимостью минимален. В пользу инвестиций в недвижимость говорит большой выбор объектов и стратегий: выбирайте актив в любом ценовом сегменте, для различных целей — для проживания или ведения бизнеса.
Один из недостатков — длительный срок окупаемости. Для сравнения: финансовые вложения в бизнес зачастую приносят прибыль уже в течение первых 1–3 лет, а при покупке недвижимости придется ждать 7–10 лет. Еще один минус — высокий порог входа: сотни тысяч гривен (десятки тысяч у. е.). Учитывайте, что недвижимость — актив с низкой ликвидностью: в случае срочной продажи владелец может потерять значительную сумму. Наконец, нельзя забывать о том, что недвижимость требует внимания и постоянных расходов на содержание. Чтобы капиталовложения оправдали ожидания, четко ставьте цель и грамотно подходите к выбору объекта с учетом своих возможностей и поставленных задач.