Верховная Рада в ночь с 30 на 31 марта 2020 года проголосовала за принятие закона о свободном обороте земель сельскохозяйственного назначения.
Какие инвестиционные позиции приняли нардепы:
1) Землю сельхозназначения можно будет легально продавать только с 31 июля 2021 года (в отличие от ранее указанной даты ― октябрь 2020 года).
2) С июня 2021 года отменяется действие моратория на продажу аграрной земли.
3) Покупать с/х земли смогут только резиденты Украины (граждане и юридические лица со 100% украинским капиталом, государство, территориальные общины).
4) Банки могут быть собственниками, только если земля досталась им в качестве залога (это довольно интересно, поскольку банкам удастся увеличить свой земельный портфель, который может быть весьма доходным во времени). Но такие участки финучреждения должны продать в течение двух лет после получения права собственности на земельных торгах.
5) Иностранцы смогут покупать украинскую землю только после референдума. Им запрещено приобретать землю, расположенную ближе 50 км от государственной границы Украины, несмотря на результаты референдума.
6) До 1 января 2024 года покупать землю смогут только физлица и из расчета не более 100 га в одни руки. Затем лимит поднимут до 10 000 га, а приобретать землю получат право еще и юрлица.
7) Не смогут покупать с 2023 года украинскую землю компании, владельцами которых являются граждане страны-агрессора ― России, входящие в террористические организации. Также запрет распространяется на компании, пребывающие в собственности иностранных государств или оффшоров либо бенефициара, которых невозможно установить. Купить украинскую сельхозземлю также не смогут юрлица из стран, не сотрудничающих в сфере противодействия отмыванию доходов, полученных преступным путем, и компании под санкциями.
8) Предусмотрено преимущественное право арендатора на покупку. Арендаторы, которые работают на земле и имеют право пользования не позднее чем с 2010 года, могут выкупить землю с рассрочкой до 10 лет по цене нормативной денежной оценки таких участков и без проведения земельных торгов. Право собственности покупатель получает после первого платежа. Арендатор имеет возможность передать преимущественное право на приобретение участка другому лицу, но об этом должен быть письменно уведомлен владелец.
9) Минимальная цена ― не менее нормативной денежной оценки. Такая норма будет действовать до 1 января 2030 года, поэтому правильная нормативная оценка повлияет на стоимость земли в будущем.
10) В первые два года будет действовать запрет на продажу государственной земли. Свободный оборот земли будет касаться только участков, принадлежащих пайщикам.
11) Расчет за покупку участков будет проходить только в безналичной форме.
Проще говоря, большого экономического эффекта от запуска рынка в таком формате экономика страны не получит. Однако польза от закона все же есть ― похоже, на него согласен МВФ.
Большой плюс и в том, что банки с середины будущего года смогут начать кредитование фермеров под залог земли. Да и сам факт снятия тотального моратория ― очень позитивный сигнал.
Достаточно интересный анализ по смежным законопроектам сделал ресурс «Экономическая правда». В издании указано, что «предусмотрены шаги по созданию Фонда гарантирования кредитов для малых производителей, которые должны были улучшить доступ малых производителей к кредитованию, в том числе для покупки аграрной земли. Соответствующий законопроект зарегистрирован в Верховной Раде в феврале, но вскоре был отозван».
Под вопросом
Консолидация земли
Практики считают, что возможность передачи арендатором преимущественного права выкупа земли другим лицам может привести к появлению определенных схем концентрации земли.
«Если холдинг не желает выкупить пай, то такое преимущественное право будет передаваться (продаваться) спекулятивным инвесторам для последующей перепродажи. Вероятнее всего, арендаторы будут иметь предварительные соглашения со спекулятивными инвесторами и станут фактическими продавцами паев», ― отмечает экономист Денис Низалов в издании «Экономическая правда».
В законе, принятом Радой, нет ограничений по концентрации земли в одних руках на уровне области и ОТГ. В то же время существует вероятность, что один человек сможет выкупить все земли в пределах одной ОТГ и это способно сделать общину зависимой от одной компании или лица.
Напомним: 27 марта Владимир Зеленский сообщил, что Украина договорилась с МВФ об увеличении программы до 10 млрд долларов. Президент отметил, что без получения помощи от международных партнеров стране грозит падение экономики и дефолт. Условием предоставления помощи от Фонда является принятие закона о банках (так называемый «Антиколомойский») и закона о земле. После выполнения требований МВФ Украина сможет получить первый быстрый транш в течение 2-х недель в размере около 2 млрд долларов.
Резюме от «Фридом Финанс Украина»
Внесение достаточно большого количества поправок в законопроект о свободном обращении с/х земель привело к консервативному с инвестиционной позиции закону. Время, указанное в принятом законе, откладывает инвестирование в земельные участки аграрного назначения. С одной стороны, это положительный фактор, поскольку сегодняшний «коронавирусный кризис» и спад экономики в 2020 году все равно не даст возможности запустить рынок, который принесет эффект, улучшит бизнес-составляющую и уплату налогов. С другой стороны ― это риск того, что за этот период произойдет достаточно много «схематозных» покупок или переоформления земель, чтобы не попасть под нормы принятого законопроекта.
С точки зрения частного инвестора такой закон не даст ощутимого финансового результата, за исключением инвестиций в квалификационные венчурные фонды, которые четко понимают, как можно заработать на агробизнесе во времена глобального экономического кризиса. В то же время, если вы планируете стать небольшим фермером, то можно воспользоваться нормами этого закона и открыть малый или средний бизнес сельскохозяйственного назначения. Однако стоит убедиться, что Фонд кредитования земель будет запущен и качественно выполнит свою роль.
Поэтому не паникуем ― земли останутся у населения, а физические лица смогут заработать на земельном активе.
Материал подготовил инвестиционный аналитик ООО "ФРИДОМ ФИНАНС УКРАИНА",
Степан Джус